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《关于集中处理全市城市规划区范围内不动产登记历史遗留问题的指导意见(征求意见稿)》网民反馈意见处理情况的回复
【发稿时间:2019/3/25 10:26:27 【作 者: 【主 题 词:


2019220日至35日,《关于集中处理全市城市规划区范围内不动产登记历史遗留问题的指导意见(征求意见稿)》(以下简称《指导意见》)在昭通新闻网、昭通市政府网、微昭通等媒体上公开征求意见,共有81人发来81封邮件,共反映了24个方面的意见和建议。经研究,现将网民的意见和建议作如下回复:

1方面:(原文)各级政府部门在《关于集中处理全市城市规划区范围内不动产登记历史遗留问题的指导意见(征求意见稿)》是为切实推动全市不动产登记历史遗留问题的处理,维护不动产权利人的合法权益,也是维护普通老百姓利益的一项逐民生工程,是温暖人心的工程。现就《不动产登记历史遗留问题的指导意见》以我个人提出一点意见和建议,如有不妥之处,望谅解。

1、其中的第一条、一、工作目标,(三)尊重历史,尊重事实。充分考虑全市建设发展的历史和法律法规政策步完善的过程,各个历史时期遗留问题的处理原则上适用当时的法律法规和政策。要尊重事实,注重实体审查,严防造成新的问题及矛盾纠纷。此文的(注重实体审查)的实体要实用建设发展的历史和法律法规政策,与尊重历史、尊重事实有相互矛盾,主要是担心在办理过程中有什么意料之外的问题再次出现。

2、四处理意见。中的1.划拨用地建房(含集资建房、征迁安置房等)。特别是集资建房,时间长、(含改制企业) 改制企业职工意见比较大,如果在办理过程中不按尊重历史、尊重事实的原则,是非常非常的困难。

3、在改制企业中、有的是原企业分配给企业职工的住房、在改制时已按当时的历史原因按照集资建房处置给原职工作为住房,就不能按照原企业属房地产企业售卖办理不动产登记。

4、商品住房、经济适用住房,因开发建设单位注销灭失或企业法人代表失联、拒不配合履行办证义务的。由工商和市场监管部门对开发建设企业是否已注销进行确认;由公安部门立案侦查确认企业法人代表的失联情况;由项目(房屋)所在的镇街提供该小区无法办证的情况说明,并组织业主委员会或业主代表申请补办相关手续。经规划核实认可、质检、消防等专项验收合格后,对土地和房屋权属来源清晰、界址明确,申请登记的房屋在用地、规划、建设、竣工验收等文件批准建设范围内的,购房人凭有效的相关材料直接向登记机构申请办理不动产登记。登记机构将登记结果函告相关部门,相关部门依照职能职责做好有关工作。

此条意见是:由工商和市场监管部门对开发建设企业是否已注销进行确认;由公安部门立案侦查确认企业法人代表的失联情况;并对原企业法人代表需要承担的经济责任和法律责任。注:(原企业法人代表把小区业主的、维修基金、办理不动产登记的相关费用的追回)

对网民的回复意见:第一,关于“尊重事实,注重实体审查”主要是要求登记部门在相关不动产登记中,要尊重事实,多到现场进行审查,不要仅局限于档案和文字材料的审查,以免造成新的历史遗留问题。第二,“尊重历史”主要是要求在历史遗留问题的处理中,原则上适用当时的法律法规和政策。第三,在办理改制企业中原企业分配给企业职工的住房和集资建房的不动产登记时,将按照尊重历史、尊重事实的原则,按照相关法律法规和政策解决。第四,由“公安部门立案侦查确认企业法人代表的失联情况;并对原企业法人代表需要承担的经济责任和法律责任”的修改建议,已进行了适当采纳。

2方面:(原文)第(七)条第3款“已办理房产证但未办理土地分割登记,因开发建设单位拒不配合履行办证义务的。登记机构直接注销(公告废止)原开发建设单位的土地证(存在抵押的需征得抵押权利人同意),由业主委员会或业主代表统一申请办理土地分割登记,购房人可凭有效相关材料直接向登记机构申请办理不动产登记。”

这一条款很好的解决了,房改房等有房产证、有大土地证,同时单位不愿意提供大证给住户办理分户土地证的遗留问题。但是条款指的是开发建设单位,是否包含持有土地证的单位?可能房子建设年代比较久远,单位改制、合并等原因,原开发建设单位已经不存在,但是能找到现在的持证单位。建议加上现在的土地证持证单位,以防持证单位说他不是开发建设单位。购房人的有效证件能否明确,不然也不知道提供多少证件算是有效证件,建议写明有效证件的类型,例如:房产证、房改部门出具的福利分房证明。举个例子例如,昭阳区环城北路昭电环北一小区,就是7080年代建设的老家属房,后来房改卖给职工,职工只有房产证,没有分户土地证,电力公司也不愿意提供大土地证给房主办理分户土地证,所以到目前都办不了不动产证,也不能办理过户交易手续。

对网民的回复意见:您提出的修改意见已进行了采纳,持有土地证单位拒不配合履行办证义务的一并纳入。另外,鉴于老电力小区是办公区与住宅区混合在一起,涉及国有资产处理,不能简单注销原单位的土地使用证,应当由原单位提供原土地使用证,提出书面分割办公区与住宅区的界线说明后即可分别办理办公区和住宅区的不动产登记。

3方面:(原文)我们是龙韵雅苑小区业主,就本小区存在的一些问题,个人建议,启动无过错人产权证办理,对于昊龙集团的违规行为,根据相关法律法规进行严惩,为什么要严惩,一、昊龙集团作为本土企业,尽然诱导欺骗本地人,这是忘本。无视相关规定,不把有关部门放在眼里,有钱,认得几个大领导就无视政策法规。二、我注意到人防问题,本小区为什么不能建人防,这本身就是想多赚钱嘛,像这种情况,就应该要求在小区补建,本身地下部分就可以作人防,我想请问身命重要还是车位重要,我算了一笔账,本小区现在一个车位六个多平方,加上过道一个车位估计十个平方左右,昊龙卖十万一个车位,一个平方就一万,我们小区应建人防四万多平米,那就四个多亿钱,如果按人防政策,一平米交一千六的异地建设费,四万多平米就六千多万,这里就又赚了三个多亿,感觉这是开发商在专政策的空子。车位作为小区配套设施,能否变卖,望有关部门为百姓作想,把好这个关。三、开发商为了利润最大化,自行修改了设计,没达到买房人买房时的逾期目的,政府对开发商怎么惩罚,感觉受伤的是百姓,政府能否为百姓做主,要求开发商对买房人进开弥补。

眼前出现的这些遗留问题,个人看法,主要还是监管上出问题,政府作为监管方,以是发证方,开发商没得到约束,导致开发商为了利益最大化,无视法律法规才导致今天的局面,结果是开发商赚了大把钱潇洒去了,政府部门拿着政策不放,受伤的是普通老百姓,这以经违背了习近平所说的,全心全意为人民服务的初中。当官不为民做主不如回家种红薯,建议,市委市政府对不作为的相关单位进行问责,对开发商按政策法规严惩以示警戒。

对网民的回复意见:一是关于违规问题。市区两级住建部门已将“龙韵雅苑”开发商昭通万龙房地产开发有限公司及其法人代表纳入房地产失信企业名单,在“龙韵雅苑”项目完成不动产登记前将限制其从事新的房地产开发活动。二是关于自行修改设计问题。已在《指导意见》中进行明确。属未批先建或擅自增加容积率的,依法依规处罚后,进行规划核实并出具证明材料。以规划核实面积为准,自然资源主管部门拟定土地出让方案报县市区人民政府批准后,签订《补充合同》,依法完善土地使用手续。三是关于人防问题。人民防空是国防的重要组成部分,实行长期准备、重点建设、平战结合的方针,贯彻与经济建设协调发展、与城市建设相结合的原则,战时保障人民生命财产安全。龙韵雅苑原报批人防工程建设时共有商住楼29栋、配套修建幼儿园1栋,总建筑面积536333.35平方米,分为1号、2号、4号地块进行建设,按照《云南省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》计算,该项目共应建防空地下室43062.6平方米。因地形、地质等原因,根据已审查合格的施工图,实际修建了防空地下室24795.19平方米,防空地下室修建在1号、4号地块地下室,分为13个防护单元,52个抗暴单元,抗力等级为常6级,防化等级丙级,战时作为二等人员掩蔽工程(现已竣工验收),剩余的18267.41平方米补建在3号地块及下沉广场地块。但因各种原因,3号地块及下沉广场地块不能按原计划实施,剩余部分人防工程无法补建,根据云价综合【201442号文件规定,剩余部分缴纳人防易地建设费。四是关于其他问题。我市多个小区存在类似情况,近年来市委、市政府高度重视,多次召集相关部门讨论解决办法,要求按相关法律法规对违法行为进行处罚和纠正,建设监管体制也在进一步理顺中,相信未来管理会越来越规范,相信在广大市民的监督下,我市城市建设会越来越好。

4方面:(原文)我购买私人二层房屋一栋,土地使用面积112.43平方米,房屋面积241.72平方米,土地证、房产证齐备,到不动产登记中心办理不动产登记时,告知需要房屋产权登记资料,到房管部门查询资料时房管部门由于装修办公室将房产登记资料遗失,房管部门已出具档案资料遗失证明,但仍不能办理不动产登记,特向您们反映,请您们在制定《昭通市不动产登记遗留问题处理意见》时,把房管部门遗失房产档案资料纳入遗留问题处理,以便帮助我办理不动产登记手续。

对网民的回复意见:此类问题不属于不动产登记的遗留问题,是部门管理过程中工作失误造成的问题,不用纳入《指导意见》就可以解决,只需凭房产证、土地证及房管部门提供的遗失证明即可办理。

5方面:(原文)今向上级主管部门反映一下,昭阳区武装部,地址海楼路121号,里面购房的住户有70多家,房产证已办,但土地证还未分割到各户,土地一部份是划拨,一部份军用,造成后来购房办不了不动产证,这种情况怎么办,特向上级部门反映下。

对网民的回复意见:根据《中国人民解放军房地产管理条例》的规定,不论数量多少,凡军队房地产同地方有偿转让或者无偿移交的,由总后勤部审批;军队房地产的调整和处理,应当按照国家和军队的规定,办理房产产权和土地地籍登记、变更、移交手续,涉及地方单位的应当办理公证手续。依据上述规定,可由昭阳区武装部向上级主管部门提出申请,明确责任和界限,方可办理不动产登记。

6方面:(原文)我于1995年购买单位(原昭通地区防疫站,现在为昭通市疾病预防控制中心)房改房,但至今只有房产证,没有土地证,由于新的物权法,如果上市交易,将不能办理过户手续,我们单位是能配合分割土地证的,我们一起的同事曾经咨询过,说要把我们在启文街的房产证同时收齐来办理,但是这个是不可能的,例如一家产权父母死亡了,他们姊妹争夺财产,要叫他们交来房产证是不可能的,还有不愿意办理登记的。所以建议:3.但未已办理房产证办理土地分割登记,因开发建设单位拒不配合履行办证义务的。登记机构直接注销(公告废止)原开发建设单位的土地证(存在抵押的需征得抵押权利人同意),由业主委员会或业主代表统一申请办理土地分割登记,购房人可凭有效相关材料直接向登记机构申请办理不动产登记。登记机构将登记结果函告相关部门,相关部门依照职能职责做好有关工作。添加“已经办理房产证但未已办理土地分割登记的,在原开发建设单位配合下,提供原建设开发单位土地证,购房人可凭有效相关材料直接向登记机构申请办理不动产登记。”这样就可以在原开发售房单位的配合下办理不动产登记,保障我们这些购买房改房人的合法权利。不然始终是扯皮,少数人的不配合,损害多数人的利益。

对网民的回复意见:您提出的建议在《指导意见》中已进行明确,具体可由昭通市疾病预防控制中心提供土地权属依据或到不动产登记中心查询登记档案,并出具书面同意分割家属区与办公区域的说明,购房人可凭相关有效材料直接向登记机构申请办理不动产登记。

7方面:(原文)我的住房位于昭阳区南顺城街烟草公司家属区,但因居住的2栋有部分业主搭建、扩建行为影响整栋业主不能办理土地使用证,导致不能办理不动产权证,但是这部分扩建的房屋和我们居住的房屋不是同一单元,现要变更产权,但长期得不到相关部门支持办理,现在看到正在征求意见,望各位领导能关注该问题并解决该问题为谢!

对网民的回复意见:您提出的问题已在《指导意见》中明确,在手续完善、程序合法的情况下,对无过错的购房人优先办证。

8方面:(原文)请问乌蒙古镇211栋什么时候综合验收啊,到现在都没有办产权,2016年购买的房子,当时说的有购房补贴,请问购房补贴还能拿到吗?什么时候开始办理产权啊。

对网民的回复意见:经核实,“乌蒙古镇”二期市政配套设施施工尚未完成,规划核实尚未申报,预计8月底才能达到综合验收条件。若您购买的房屋符合《昭阳区人民政府办公室关于印发昭阳区购买新建商品住房货币补贴实施细则的通知》(昭区政办通﹝2015208号)的相关要求,请及时向昭阳区住建局申请办理,办理所需材料详询昭阳区住建局。

9方面:(原文)①新建商品房地下停车位的权属问题,对于人防车位和具有产权权属应分别对待,给予明确。②对于业主住房的公摊面积,开发商开发地上、下停车位是否占用业主已购房公摊面积,并再次销售给业主。给予公开明确。③利用业主公摊面积区域的收入归谁分配使用,如在小区内部摆广告摊位及电梯内的广告收入。④业主不买停车位是否可以出租,相关部门可否对租金高低给予一定限制。⑤对于燃气配套费收取,收取差异较大,如太平24号安置房2500元左右,但御峰云府要接近4000元,并且开发商不上缴云南能投公司,业主无法使用,可否由业主直接存入云南能投公司账户(如能上缴房屋维修基金)。⑥如何保障业主已交齐房屋所有费用,但却得不到不动产权证,对于开发商挪用业主相关资金如代办产权证费,是否有相应处罚措施,开发商迟迟不到不动产权处提交申请,除业主督促开发商仅有微小力量,不动产权处是否可以强制管理开发商来办理。

对网民的回复意见:

1.《物权法》第七十四条对小区的车位做出了明确规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

2.依据国家《房产测量规范》规定,可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:大堂、公共门厅、走廊、过道、()梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变()电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。不应计入的公用建筑空间为:仓库、机动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务的警卫室、管(其中包括物业管理)用房。

3.《物业管理条例》第五十四条规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

4.根据《物权法》第七十四条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。小区内车位是否可以出租由当事人双方约定,租金水平由市场调节。

5.燃气配套费的收取标准由价格监管部门核准,业主缴费前可要求收取单位提供价格监管部门批准的收费依据。收取单位不能提供的,业主可以拒缴并向价格监管部门举报。

6.开发商挪用、挤占住房维修基金的,业主可向项目所在地住建部门反映。由住建部门通过行政手段督促开发商尽快缴纳,经住建部门催缴无果的,业主可向人民法院提起诉讼依法追缴。业主支用维修基金时,严格按照法律法规执行。

7.根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:平时,人民防空工程建成后,由投资者使用、维护、管理和开发利用,开发利用的收益归投资者所有;战时,城市居住小区由房地产开发单位修建的防空地下室,由人民防空主管部门收回统一调配使用。

10方面:(原文)昭通一中教工小区项目,交付六年多来,业主房屋所有权证、土地使用证(不动产登记证)未按购房合同约定进行办理,大部分业主预交纳的商品房契税超过应缴比例部分尚未退还,业主缴纳的住房维修基金也没有下落。为切实维护业主的合法权益,昭通一中教工小区业主委员会特代表本小区业主向市人民政府反映,特请求帮助解决以下事宜。

一、基本情况

昭通市一中教工小区共10460余套商品房。第1345678910幢针对在校教职工出售。第2幢面向社会出售,一梯两户共22户,属于当时全市最高楼盘价格3700元的均价出售。

二、特别说明

(一)关于不动产登记证的办理。业主在接房时,已按照交房通知要求交纳了房屋产权证、土地使用证等办证费用。6年多来,部分业主因为房屋产权证迟迟未办,多次向开发商及住建、规划等部门走访了解情况,得到的答复也不尽相同。按照201531日起实施的《不动产登记暂行条例》,请协调不动产登记部门为教职工(业主)办理不动产登记证。

(二)关于多缴纳商品房契税情况。在20127月,业主统一按购房总价的3%交纳了商品房契税,对业主反映所购商品房面积适用3%商品房契税税率错误的问题,开发商承诺尽快核实后退还业主,但迟迟未退;且至今也未向业主出具购买商品房正式发票。

(三)关于住房维修基金。在20127月,业主统一按规定交纳了住房维修基金,由开发商代收;但小区业主委员会成立至今,开发商也未按规定将其代收的住房维修基金交给业主委员会管理,也没有交纳到住建管理部门专户存储。导致小区部分公共部位在保修期满后需要维修而无钱维修。

三、解决事项

(一)请求办理本小区业主不动产登记证。

(二)请求帮助督促开发商把多征缴的契税退还业主,并向业主开具购买商品房的正规发票。

(三)请求帮助查实业主缴纳的住房维修基金下落,按照有关规定专户储存,移交业主委员会按规定使用。

针对上述三个问题,业主委员会和部分业主曾多次致电开发商,要求尽快妥善解决,但至今不予解决。

对网民的回复意见:该项目存在土地权属与开发主体不一致等多种问题,各级领导也非常关心,多次到现场或者召集会议对涉及问题进行研究。为保障小区业主的合法权益,规划部门多次督促开发主体尽快按程序报送规划核实资料,但至今未能提供完整报件,无法进一步开展规划核实工作。

接下来的工作中,将责成昭阳区对该项目的不动产登记问题进行梳理,对照《指导意见》明确的原则和要求,逐一研究问题解决的方法和路径,确保小区业主的合法权益得到保障;关于对所购商品房面积契税适用税率存疑的问题,建议通过法律诉讼途径向开发商追讨;关于开发商挪用、挤占住房维修基金的问题,业主可向项目所在地住建部门反映,由住建部门通过行政手段督促开发商尽快缴纳,经住建部门催缴无果的,可向人民法院提起诉讼依法追缴。

11方面:(原文)本人身份证的住址位于昭通老城区内,由于属于单位房改房,房改房时给得有钱,但是因为当时未留有相关依据,现在房屋仍在我个人使用中,同时因为单位改制后,该问题未纳入解决范围故而变为遗留问题。该如何处理?毕竟我一直都住在那里,身份证住址也是该处。该怎么解决,是否能进行测绘及办理相关手续,望给予补充。

对网民的回复意见:由于您反应的问题并不是十分清晰,无法判断你所反应的问题是否属于《指导意见》力图解决的历史遗留问题。如果是房改时已缴纳相关费用,因凭证遗失导致未能及时办证,可到房改原产权单位查询档案,再根据相关规定办理不动产登记。

12方面:(原文)昭阳区秀水康城二期房产证一直由于种种原因未能落实。确实有遗留问题,但在老百姓方却略显诸多口借。毕竟法治社会正常人的权益是要有保障的吧,这部分人他们没做什么。此外小区自身最大问题就是违建泛滥,邻居8栋四单1楼公职人员就是如此,连单元之间扩张缝都占,籍此机会向部门反应。希望那些该为自己行为负责任的人认真对待自己的言行,情况属实,欢迎考察。

对网民的回复意见:《指导意见》对此类问题已作出了明确规定,对于项目内个别私搭乱建拒不拆除或拆除不彻底的,不予办证,待拆除完毕后方能办证。同时,根据《指导意见》对无过错的购房人优先办证,意见正式出台后这个问题即可得到解决。

13方面:(原文)开发商房屋是否合格可以出售是由相关部门监管,业主购买房屋时有合同备案,既然合同真实有效,交易合理合法,为了保证业主的合法权益请相关部门给各业主办理不动产权证!具体开发商的各项验收问题应该真实补齐,为了保障业主的权益,防止开发商撤东墙补西墙损害消费者利益,请相关部门一定按照规划图逐一检查,达不到的地方对开发商做罚款处理,如有损业主利益,则要求开发商对消费者做出补偿处理!对于各小区私搭乱建者为少数人而为,可以由监管部门撤除,但不能影响其他业主不动产权证的办理!小区水电问题属于民生问题,请相关部门督促开发商移交到相关部门,避免将来发生大问题无人承担相应的责任!

对网民的回复意见:一是《指导意见》明确:已办理《建设工程规划许可证》但实际建设超出规划审批要求的。超建部分由各县市区根据实际情况依法依规作出准予或不予规划核实的决定。对不予核实认可的超建部分由现住房权利人作出“城市建设需征用时,所超占超建部分必须无偿交付拆除,并不再继续扩建、加建”的书面承诺,登记部门只登记其规划许可部分;对超出规划许可部分,由各县市区按相关规定处理。二是《物管理条例》第四十五条规定:物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。目前,已经实现改表到户的小区水电费由供水供电单位直接向用户收取,未改表到户的小区由供水供电单位委托物管公司收取。

14方面:(原文)喜获知国土局终于要启动城市规划区范围内不动产登记历史遗留问题的处理工作,我们喜忧参半,喜的是,我们25年没能解决的问题终于有了眉目,忧的是《意见稿》里没有我们的相关问题解决方案。

我要反映的是一个涉及上千户人家,25年没有办下准建证的问题。

我是昭阳区凤凰办事处联盟社XXX,是一个失去土地的农民。1994年为支援城市建设,我们将种了几辈人的赖以生存的所有土地全部贡献给国家。为了生计,政府分给每人20平米作为宅基地。当时政府答应我们先建房,后办手续,结果1000多户村民按规划,陆续将房屋盖了起来,后来只极少部分人办到了准建证、产权证,据不完全统计,全村约有1000户人家,分布于珠泉路、滇东北大市场、老体育馆片区,至今没有办到准建证,也就没有产权证,有的甚至连土地证都没有。为此,25年来我们数十次奔波,有关部门均以各种理由拒绝办理准建证,我们找过住建局,到过信访办,都无功而返。我们的房子按政府规划修建,持有土地证,没有违法违规,为什么25年都办不了一个准建证?

本次国土资源局下决心处理历史遗留问题,我们感到非常高兴,共产党领导下的人民政府还是实实在在为老百姓解决困难的,本届政府还是为老百姓办实事的。但是《意见稿》里没有我们1000多户村民问题的解决方案,我们现在将问题如实反映给政府,希望政府能仔细研究我们的问题,给我们一个合理的解决方案,帮我们办理本该25年前办理好的准建证,切切实实解决我们的难题。

对网民的回复意见:宅基地属于集体土地,不属于本次《指导意见》出台解决历史遗留问题的范畴,市级《指导意见》出台后,将责成昭阳区按照相关法律法规和政策进行解决。

15方面:(原文)关于昭通市昭阳区青年路福都大厦不动产证历史遗留问题的陈述。为积极响应昭通市2019年两会关于不动产登记历史遗留问题处理的号召,现将昭通市昭阳区青年路福都大厦业在交房将近十年后却未能拿到房产证的情况陈述如下:

2009年,我们福都大厦的各位业主陆续购买了位于昭通市昭阳区青年路附195-213号的福都大厦商品房。此商品房的开发商为:昭通市昌繁房地产开发经营有限公司,营业执照注册号:530602100003674,资格证书号:昭建房证开字046号,法人代表:XXX,男,汉族。

购买时所有业主均向开发商缴齐了“购房预付款、补交房款、契税、基金、手续费、登记费”等各项应交款项,并签订了《商品房购销合同》,但当时开发商只给我们开据了应交款项的收据而没有任何相关发票,截至目前各位业主也不知道开发商是否将费用缴纳相关房产管理部门。

购买之初,我们因看到合同上标明了土地使用权证号《昭通市国用200600607号》、备案登记号2009093T,并盖有“昭阳区房产监理所商品房预售合同备案专用章”,所以才放心的付款购买了。从2009年至今,我们多次要求开发商办理房屋及土地相关产权证,一直未果。现开发商已不知去向、失去联系,上百户业主的合法权益受到侵害,得不到保障。20189月福都大厦部分业主联名上访至昭阳区人民政府,于20181026日收到昭通市国土资源局昭阳区分局的《关于栗玉兰等福都大厦小区住户信访事项的回复意见书》(昭阳国土资信复【201818号)回复,详见附件。回复中建议业主通过住建部门督促开发企业,或者启动诉讼程序,缴清相关费用后,提交:土地权属来源材料,建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查测绘成果、相关税费缴纳凭证及其他必要材料申请办证。上述回复建议,我们每一位业主作为普通老百姓,第一,无法通过有效手段让住建部门去督促开发企业,希望政府部门本着“部门间联动”的原则,有效推动问题解决;第二,若启动诉讼程序,开发商目前已属于失联状态,开发企业是否注销等业主一概不知,且诉讼程序耗时长,结局也未可知,希望这类问题政府部门本着意见稿中“维护权益,依法行政”的原则,合理区分开发建设单位与购房人的责任,优先解决无过错购房人的登记办证问题。

对网民的回复意见:您提出的意见及事由在《指导意见》中已明确,待《指导意见》出台后,小区的业主代表可按法律程序启动有关程序,向法院提起诉讼,待法院程序完善后,凭法院判决向相关职能部门申请验收,验收完毕后凭相关验收手续向登记机构申请办理。

16方面:(原文)我们是昭阳区“青年路28号小区”(以下简称“28号小区”)的业主。“28号小区”是“云南伟江房地产开发有限公司”(以下简称开发商)于201312月建成后公开销售的,时至现在已达近5年时间,按照《商品房购销合同》的约定,内已约定由开发商在180个工作日内办理产权手续,各位业主已将办理不动产证的各项所需材料及费用交清给开发商(有票据为证),但至今没有办理,给全体业主造成巨大损失和各种不便,不能正常交易,贷款等,我们找开发商谈过多次,都被他们以各种理由拖延至今不办理产权证,我们实在是没有办法了,恳请政府帮我们解决,早日把产权证办下来。

对网民的回复意见:您提出的意见及事由在《指导意见》中已明确,小区的业主代表可按法律程序启动有关程序,向法院提起诉讼,待法院程序完善后,凭法院判决向相关职能部门申请相关验收,验收完毕后凭相关验收手续向登记机构申请办理。

17方面:(原文)我是昭通学院原南校区(温泉教育学院)住户,有“四六产权”住房一套(55.24㎡),当时受限于配偶单位其名下有“集资建房”一套(65.08㎡),就不能将“四六产权”住房过渡为“全产权”。在实施“单位职工住房货币化补贴”时配偶双方都不能享受“补贴”。

其实,当时配偶的住房尚未装修就被新调入单位的同志按(原价+利息)在“房产交易中心”转手买过去,但“集资房”的户主一直是自己的爱人。致使我们既不能过渡“四六产权”的住房,又不能享受“住房补贴”,真是“冤上加冤”。

不久,根据文件要求,配偶单位的集资建房又经单位补交了“土地出让金”(迎丰路144号),并将“不动产权证”也办到了现住户名下,完善其手续。但“福利房”(全额集资房)的户头始终没有撤销,一直挂在配偶名下,致使现在去过渡原学校的“四六产权”都受限制。

我们为党为国工作了一生人,现在什么住房都没有了——南郊温泉的教育学院又被拆迁——由于不能提交“全产权”房证给开发商,致使开发商又将“此类房”当着历史遗留问题暂缓认领返迁房。这类历史遗留问题需要 土管局 住建局 等部门出台相关文件予以解决。

此类住房,在全市还有很多。我们的建议(诉求)是——:

一、凡是“集资建房”补交了“土地出让金”的住户就不存在了福利房,应该将原“福利房”的户名撤销,不影响其他手续的补办;

二、所谓的第二套“四六产权房”缴纳剩余款项后,应该予以过渡为“全产权”,并进而随众办理新(旧)房的“不动产证”。

三、根据“房产信息登记系统”查询后,确实未享受超面积福利房的职工,应该享受住房不足面积的“住房补贴”。

请住相关部门研究。

对网民的回复意见:一是住房制度改革主体责任单位为原产权单位,房改房产权的过渡应由原产权单位提出意见报市房改办审核,审核是否符合过渡政策后由市房改办批复原产权单位执行。二是市级机关事业单位职工申请住房货币化补贴时,市房补办将按照《昭通市市级机关事业单位职工住房货币化补贴支付办法(暂行)》及《昭通市市级机关事业单位职工住房货币化补贴支付实施细则》相关规定核实配偶双方是否享受福利房和集资建房及享受面积,若同时享受且面积已达到“单位职工住房货币化补贴”文件规定的面积时,配偶双方均不能再享受住房货币化补贴。

18方面:(原文)一、建议改制企业职工家属区土地和房屋不动产权证由改制企业原主管部门牵头办理。理由:原国营企业法人代表和国营企业买受方基本为同一人,并且大部分在原单位改制善后工作组任组长,为其个人利益不办证给职工,或找种种理由推诿扯皮不配合办证。二、改制企业职工家属区土地房屋不动产权证办理提到了“(1)已办理房产证且能提供合法土地权属来源的。(2)未办理房产证且不能提供合法土地权属来源的。3.已办理房产证但未办理土地分割登记,因开发建设单位拒不配合履行办证义务的。4.欠缴土地出让金及相关税费,因开发建设单位拒不配合履行办证义务的。”4种情况,但未提及家属区土地已经划拨给职工办理了家属区整个地块土地使用证、但未办理房产证的情况,建议此类情况也要列出办理办法。

对网民的回复意见:《指导意见》已经作出原则性规定,对未列入本意见历史遗留问题处理范围的,由各县市区按照“一事一议”方式研究解决。

19方面:(原文)秀水康城十多年了一期拿到不动产证之外,二期三期均没有,省耕山水交费一年多了也是什么都没有,请政府为民做主。

对网民的回复意见:经核实,秀水康城二期已经启动办证程序。希望“秀水康城”广大业主积极配合开发商及时提供相关资料,完成测绘等工作,以便不动产登记部门开展不动产登记工作。“省耕山水”因部分市政配套设施施工处于扫尾阶段,规划核实尚未申报,所以一直未开展不动产登记办理工作,待规划、竣工验收等程序完成后即可进行办理。

20方面:(原文)我是镇雄县乌峰镇XX号的住户,我购买的是小产权房,93号是一梯两户的户型,共14户。我们每一户人都有自己的房产证。我们的房子购买于2010年。当时我们所有的住户都只关注房产证,认为有房产证的房子就是一个完整的商品。直到后来的两证合一的工作的开展,我们才发现我们少了土地使用证。于是我们找到开发商,他很爽快的就答应把XX号的土地使用证拿给我们,并配合我们去办理土地使用证分到14户住户,于是我们就带着集体的土地使用证及各住户的房产证去不动产登记中心。登记中心的人不给予办理不动产登记证。原因是我们的房产证上的占地面积比土地使用证上批下来的土地使用面积多出了150多平方米,登记中心的人让我们那着证找城建局,城建局给出的答复是你们那里在我们这里的存档资料不全,不知道你们的房产证和土地使用证占地面积为什么不匹配,需要找到以前办理房产证的人才知道究竟。但是我们又怎么找得到之前办证的人呢?再去找开发商,更是对我们避之不见,偶尔的找到他,他只说,“我只配合你们把集体的土地使用证分到户上,至于相关单位为什么不分,你们去找相关单位,不要找我”。

对于开发商的不耻行为,我们感觉无处下手,直到看见顾局长的座谈,我们这里的14户住户看见了希望,都坚信党和国家一定会给我们一个完美的答案。

在以习近平为核心的中国共产党领导下的今天,我们坚持诚信生活,诚信商业,诚信做人,相信党和国家的政策一定会将那些欺瞒欺骗欺诈的行为铲扫干净,还人们一个良好的诚信的生态社会。

以上情况句句属实,感谢领导的审阅,欢迎领导莅临查访。相信我们这里的一十四户人在各位领导的关怀和帮助下一定能够得到我们自己购买的完整的商品。

对网民的回复意见:你反映的乌峰镇93号房屋,经核实应为镇雄县南台街道办事处五谷路93号,该处房屋用地2002年批准用地面积75平方米,实际用地面积约200平方米,超占出让红线外集体土地,属于禁止为“小产权”办理不动产登记的情况。小产权房的办证问题,不属于本次《指导意见》出台解决历史遗留问题的范畴,市级《指导意见》出台后,将责成镇雄县按照相关法律法规和政策研究解决。

21方面:(原文)我公司是盐津顺丰房地产开发有限公司,我公司于2003年到盐津县开发建设康源路商业步行街(原滨江路),并与县政府签订了旧城改造开发协议。项目于2007年底逐步交付业主使用,并于2009年开始办理房屋产权证(截止20169月共办理了300户左右)。2011年我公司与县国土资源局接洽办理分户土地证,但回复是要求我公司准备资料,等待通知,随后多次联系,但还是只得到同样的回复。一直到2015年国土资源局系统升级后,才告知我公司,由于我公司未缴土地出让金,因此不能分户。

关于康源路土地出让金,在我公司与县政府签订的开发合同中确实有明确规定:“甲方(云南省盐津县人民政府)在征收乙方土地出让金后,相关部门在10天内返还给乙方(云南顺丰房地产开发有限公司)用于滨江路公共设施的建设”。事实上土地出让金的交付情况是:1:县委、县政府认为,土地出让金即征即返,撑大了县财政的收入“盘子”;2:由于建设用地是河边的一块陡坡荒地,三通一平投入巨大;3政府规划的建设用地与实际用地相差过大。鉴于以上实际情况,县委、县政府召集了相关部门(国土局、建设局、国税局、地税局等)研究决定土地出让金不予收缴,让乙方(云南顺丰房地产开发有限公司)直接投入滨江路的公共设施建设;因基础设施投入巨大,将老县城原老县政府、法院、检察院等旧址土地划拨给乙方,作为对基础设施建设投入过大的补偿,并与我公司签订了开发合同补充协议,并要求相关部门完善相关手续。

按照协议,我公司土地出让金投资到位,完善了市政基础设施建设,完成了项目建设,为盐津老县城建设贡献了自己的力量。我公司特将此情况汇报给贵局,望贵局给予指导办理,切实解决康源路500户业主不动产登记无法办理的实际问题。

对网民的回复意见:根据国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》国办发〔2006100号第一条规定:已经实施政府非税收入收缴管理制度改革的地方,土地出让收入纳入政府非税收入收缴管理制度改革范围,统一收缴票据,规范收缴程序,提高收缴效率。任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入,实行“零地价”,甚至“负地价”,或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。《指导意见》出台后,将责成盐津县按照相关规定,梳理问题清单,推进不动产登记的办理。

22方面:(原文)我是永善县溪洛渡商业城的一位住户,于20082月在南泰公司按揭购买一套住房,20094月公司在没有提供任何交房资料的情况下要求我们收房,在多数人收房的情况下我家也收房了,公司却一直没有按照合同要求给我们办理房产证,在我们住户的多次要求下,在2015年办理了一批房产证,由于我当时不在家,就没有办理到,等后来我去办理时,公司说已经不办理了,所以到现在我们商业城有很多住户都没有房产证,更不用说土地使用证了。现在我们的贷款已经还清,但房子我们除了一份购房合同,其他任何证都没有,现在开发商也找不到。我想请问一下,我们这种情况这次能不能办理不动产证?如何办理? 

对网民的回复意见:经核实,昭通南泰集团开发的溪洛渡商业城所办房产证登记以前由住建部门办理,永善县自2016年开始不动产统一登记。该小区因土地使用手续不齐,故一直未能办理土地使用权分割登记。根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》规定:申请国有建设用地使用权及房屋使用权首次登记,应由不动产权利人提出申请,并提交土地权属来源材料。但开发商并未向相关部门提出不动产登记申请,因此无法办理不动产权登记。另据调查了解,昭通南泰集团开发的溪洛渡商业城超过土地批准面积,土地使用手续不齐,故一直未能办理土地使用权分割登记,导致该区域无法办理不动产权证。《指导意见》出台后,将责成永善县按照相关规定,梳理问题清单,推进不动产登记的办理。                                                   

23方面:(原文)大关县天星镇怡滨花苑不动产权证至交房到现在已经好几年了,证一直没积极办理,第一批办理的只拿到少数,距第一批拿到手至今一年多,同时办理的也没消息,望相关部门给予解决。

对网民的回复意见:据核实,大关县天星镇怡滨花苑第二期对开发商的首次登记已完成,目前已将手续交到住建部门办理交易网签手续,但因维修基金等原因尚未转到登记部门办理,将责成大关县启动对开发商的追责程序。

24方面:(原文)非常赞成这样的做法,我们家的房子就是90年以前先办理了房产证,但是没有办理土地证,一直不能办理到现在,所以希望能解决。

对网民的回复意见:您反映的问题可由购房人凭房产证向登记机构申请查询原办理房产证的依据,若档案能证明土地权属来源的,登记机构直接受理;若不能证明的按照《土地确权的若干规定》和相关的法律法规要求办理。

以上回复,由市国土局、市住建局、市规划局、市人防办负责解释。

联系人:市国土局范生兰,电话:08702128304

市住建局刘  行,电话:08703188922

市规划局杨凡春,电话:08702126682

市人防办申  锐,电话:08703191069

 

昭通市国土资源局      

                                                                                           昭通市住房和城乡建设局   

  昭通市城乡规划局      

                                                                                                  昭通市人民防空办公室    

                           2019319   

 

 


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